• 貴州房地產投資風險評估報告:(1)房地產/ (2)物業管理/ (3) 商管服務/ (4)投資建議與投資標的

    2021-12-27

        我們認為,市場可能高估了房地產行業全局利潤率下降的程度, 銷售毛利率已然處于筑底過程,同時應關注房企信用風險帶來的 沖擊以及可能的逆周期政策波動。物業服務長期要看品牌力,流 量變現、城市服務等正朝著更深的方向演進,平臺化戰略大有可 為。商業資產兩級分化加大,資產本身難度很大;由于存量資產 龐大,優秀的商管能力稀缺。

           (1)房地產:銷售毛利率已基本企穩,地價和信用風險釋放是兩個核心觀察 點。市場可能高估了集中供地對全局毛利率的影響。首輪集中供地熱點城 市毛利率惡化,但實際上仍好于 16-18 年大量因“算錯賬”而錯拿的負毛 利項目。同時,考慮到熱點城市主城區占全國金額僅 20%,以及近年來房 企非公開市場拿地占比提升,預計其對全國銷售毛利率影響力相對有限。 北京供地模式效果較好,預計向全國推廣,有望成為邊際改善的因素。融 資環境收緊,信用風險暴露,民營高負債房企融資難度大幅提升,財務安 全性成為首要選股指標。部分開發商拋售資產,三四線城市房價短期內承 壓。行業中短期觀察點是第二批集中供地和部分房企信用風險釋放。

            (2)物業管理:業務邊界持續擴張,長期要看品牌力。

            ①住宅物管:核心是物 業管家與業主之間建立的信任感。信任感本質是公司品牌力,是一切增值 業務的基礎,經營好信任感,成為業主需求的發包方是變現途徑。

           ②商寫 物管:標準化、利潤高,服務內容的升級空間大。盡管之前一直是由外資 定價的藍海,但隨著高端客戶逐漸增多,國內頭部企業仍有大量機會。未 來將服務內容將從以樓宇為中心升級到以企業需求為中心。

        

            ③城市服務: 創造真實價值,將灰色交易變成陽光交易,粗放管理變成精細管理。本質 是政府尋求一體化解決方案和物企拓展業務邊界相互匹配的結果,其社會 價值在于提高運營效率,減少跑冒滴漏。物業公司成為政府需求的發包 方,變現手段既體現在品類擴張,也可以通過與母公司協同。

            ④平臺化戰 略:物管行業人效仍然較低,有潛力通過重新組織產業,擴張業務邊界, 激發勞動力效率,最終成為產能持續擴大,效率不降低的平臺型企業。

             (3) 商管服務:存量時代,優秀的商管品牌和能力是稀缺資源。商業資產兩級 分化加大,大部分資產沒有前景。存量購物中心資產數量龐大,面臨激烈 競爭,優秀的商管公司獲業主追捧。

               (4)投資建議與投資標的:房地產行業銷售毛利率已處于筑底階段,行業正在經歷黎明前的黑暗,投 資者近期應緊扣兩個觀察點。物管行業規模高速擴張的同時,流量變現、 城市服務等朝著更深的方向演進,有望出現平臺型企業,品質和戰略格局 最重要。存量時代下優秀商管能力是稀缺資源,輕資產輸出前景廣闊。重 點推薦標的:萬科 A(000002,買入)、保利地產(600048,買入)、碧桂園 服務(06098,買入)、旭輝永升服務(01995,買入)、寶龍商業(09909,買 入);建議關注:華潤萬象生活(01209,未評級)、星盛商業(06668,未評 級)。 


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